התחדשות עירונית: כמה זמן זה לוקח והאם זה כדאי לבעלי מוגבלויות?
כשמדברים על התחדשות עירונית ובפרט על פרויקטים של פינוי בינוי, הנטייה היא להתמקד במספרים הגדולים: כמה דירות ייבנו, מה שווי הקרקע וכמה רווח יפיקו היזמים.
אולם, מאחורי כל פרויקט עומדים אנשים, ולעיתים קרובות, מדובר באוכלוסיות הזקוקות לרגישות מיוחדת כמו ציבור הנכים ובעלי המוגבלויות.
התפיסה הרווחת היא שפינוי בינוי הוא תהליך אינסופי. עבור אדם נכה, ששגרת חייו תלויה לעיתים קרובות בנגישות ובסביבה מוכרת, אורכו של התהליך והסיכונים הכרוכים בו הופכים למשמעותיים אף יותר.
מה הם השלבים לפינוי בינוי? כמה זמן זה לוקח?
כדי להבין את לוח הזמנים, חשוב לפרק את תהליך הפינוי בינוי למקטעים וליצור שקיפות של איך התהליך עצמו נראה:
שלב ראשון: השלב המשפטי והחברתי
(לוקח בממוצע כשנה עד שנתיים)
שלב זה עוסק בבניית יחסי האמון ובאבטחת זכויות הדיירים, והוא נפתח במפגשים עם נציגות הדיירים וחתימה על הסכם בלעדיות. ההתארגנות כוללת בחירת עורך דין ומפקח לדיירים - צעד קריטי לנכים, כדי לוודא שצרכי הנגישות שלהם יוגדרו מראש.
השלב המרכזי הוא ניהול משא ומתן על טיוטת החוזה עד הגעה לרוב הדרוש של חתימות.
זהו השלב הארוך והמייגע ביותר. הוא מתחיל בחתימת הדיירים על הסכם מול יזם, נמשך בבדיקות כדאיות, ותכנון ראשוני. הלב של שלב זה הוא קבלת האישור התכנוני מהוועדות המקומיות והמחוזיות. הפרויקט צריך לעבור אישורים רבים, בירוקרטיה, תסקירים סביבתיים, ובדיקות תשתיות וקבלת אישור לליווי בנקאי.
שלב שני: שלב הבירוקרטיה - תכנונים ואישורים מול הרשויות
(לוקח בממוצע כ- 3-6 שנים)
זהו צוואר הבקבוק המרכזי של הפרויקט. הוא מתחיל בדיונים בצוות להתחדשות עירונית ופתיחת תיק תב"ע (תוכנית בניין עיר). לאחר גיבוש התוכנית, היא מופקדת להתייחסות הציבור, שמוביל להליך התנגדויות שעשוי לעכב משמעותית את התהליך.
לאחר קבלת תוקף תב"ע, מתחיל המרוץ לקבלת היתר בנייה. שלב זה דורש אישורים סופיים מגורמים רבים (כגון כבאות, תשתיות וכו'). קבלת ההיתר היא האור הירוק הרשמי להתחלת העבודה הבנייה.
לאחר אישור התוכנית, יש להגיש בקשה להיתר בנייה מפורט. בשלב זה היזם צריך לסגור את המימון מול הבנקים, להציג ערבויות, ולסכם את כלל הפרטים הטכניים. כמו כן, יש צורך בפינוי הדירות הקיימות ומציאת דיור חלופי לדיירים בתקופת הבנייה.
שלב שלישי: בנייה ומסירה
(לוקח בממוצע כ- 2-4 שנים)
שלב הביצוע מתחיל בבחירת קבלן ופינוי הדיירים לדיור חלופי. טרם תחילת הבנייה יש לוודא כי הדיור החלופי לנכים אכן מתאים להם ומונגש כפי שסוכם בשלב הראשוני של החתימות.
לאחר הריסת המבנה, מתבצעות עבודות השלד וגמר הדירות. השלב מסתיים בבדיקות איכות, השלמות לטופס 4 (אישור אכלוס) ומסירת הדירות.
לאחר המסירה, תקופת הבדק מאפשרת לתקן ליקויים אחרונים, כולל ליקויי נגישות.
*חשוב לשים לב שכל הזמנים תלויים בגורמים רבים כמו: סדר גודל ומורכבותו של הפרויקט, ניסיון היזם, החברה המבצעת ובלת"מים.
פרויקטים של פינוי בינוי מציגים בפני ציבור הנכים הזדמנות בלתי רגילה לשדרוג איכות החיים, אך במקביל טומנים בחובם אתגרים משמעותיים שיש להיערך אליהם מראש.
היתרון המובהק ביותר הוא המעבר מנכס ישן ולא נגיש, לדירה חדשה שעומדת בכל תקני הנגישות המחמירים הקבועים בחוק. הדייר הנכה זכאי לקבל התאמות מיוחדות בדירתו החדשה (כגון רוחב פתחים או התאמות במקלחת) שייכללו בהסכם מול היזם וייבנו על חשבונו, ובכך תיווצר סביבת מגורים בטוחה, מודרנית ומתאימה לחלוטין לצרכיו. יתרון משמעותי נוסף הוא המחויבות של היזם לספק דיור חלופי מונגש וראוי למשך כל תקופת הבנייה הארוכה.
עם זאת, המסלול אינו חף מסיכונים. האתגר הגדול ביותר הוא משך הזמן הארוך והוודאות הנמוכה של התהליך, הנמשך לרוב כעשור. עבור נכה, חוסר ודאות זה עלול להיות מורכב במיוחד. לכן, הכלל המנחה הוא שמירה קפדנית על הזכויות כבר בשלב החתימה. נדרש ליווי משפטי ופיקוחי מומחה שיבטיח שכל התאמות הנגישות, הן בדירה החדשה והן בדיור החלופי, יהיו מעוגנות בחוזה באופן מפורט ובלתי ניתן לערעור.
חשוב לזכור, כי הפינוי והיציאה בפועל מהדירה לדיור החלופי מתרחש רק בתחילת שלב הביצוע והמסירה, כלומר לאחר סיום כל האישורים התכנוניים וקבלת היתר הבנייה.
לסיכום, פינוי בינוי הוא כלי רב עוצמה המאפשר לשבור את מעגל הדירות הישנות שאינן מונגשות. ההחלטה להיכנס לפרויקט היא אמנם מאתגרת אך היא הזדמנות לשיפור איכות החיים גם של הנכה עצמו וגם של משפחתו.
ירושלים בירת ההתחדשות: הזדמנות לשדרוג איכותיחרף האתגרים התכנוניים הייחודיים לעיר בעלת חשיבות היסטורית וטופוגרפית כה מורכבת, ירושלים נמצאת בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית יוצא דופן בהיקפו ובאיכותו. בניגוד לערים אחרות, הפרויקטים בירושלים אינם רק עניין של בניית יחידות דיור, אלא הזדמנות לשדרג שכונות שלמות תוך שמירה על צביונן הייחודי והעשרת התשתיות הציבוריות.
הודות למדיניות עירונית תומכת, הדגש מושם על תכנון מתקדם המשלב מיגון, נגישות מלאה, ופתרונות תחבורה הולמים. כך הופכת התחדשות עירונית בירושלים למנוע צמיחה חיוני שמבטיח עתיד איכותי, בטוח ומודרני לתושביה, תוך שמירה על יופייה וההדר ההיסטורי שלה.
