זכויות נכי צה"ל בפרויקט פינוי בינוי - כל מה שרצית לדעת

עבור רבים, פרויקט פינוי בינוי הוא הזדמנות של פעם בחיים. הוא יכול לשדרג משמעותית את איכות החיים, להעלות את ערך הנכס ולהעניק הזדמנויות כלכליות חדשות למשפחה.

אך עבור אדם עם מוגבלות, ההליך טומן בחובו שאלות רבות וחששות כבדים: האם הדירה החדשה תהיה מותאמת לצרכים שלי? האם אוכל להרשות לעצמי את המעבר? ואיך אוודא שהיזם לא מנצל את הנכות שלי?

המדריך הזה עושה סדר, כדי שתדעו בדיוק מה מגיע לכם – גם מבחינת התאמות בדירה וגם מבחינת הטבות במס.

מה זה בכלל פינוי בינוי?

ראשית מה זה פינוי בינוי? מדובר בתהליך שבו הורסים בניינים ישנים ומקימים במקומם בניינים חדשים. הדיירים מפנים את הדירות הישנות, המצריכות תחזוקה יקרה (דירות ללא ממ"ד, לרוב ללא מעלית, או חניה) גרים בשכירות חלופית שהיזם משלם עליה, ובסוף חוזרים לדירה חדשה עם ממ"ד, חניה, מרפסת שמש ומרבית הפעמים יותר גדולה (כן, בפינוי בינוי הפרויקט במרבית המקרים יזכה אתכם בכ- 12 מ"ר תוספת (לפעמים קצת פחות ולפעמים יותר תלוי בתב"ע – תוכנית בניין עיר).

במילים אחרות – מחליפים את הישן בחדש ויוצאים מורווחים, בלי להוציא מהכיס על הבנייה עצמה.

כשמדברים על זכויות נכים בפינוי בינוי, חשוב להבחין בין שני סוגים שונים של זכויות: התאמות פיזיות שהיזם מחויב לבצע כדי שהדירה והמגורים הזמניים יהיו נגישים, לבין הטבות כלכליות – הקלות במס שהמדינה מעניקה. שני הדברים חשובים, אבל הם לא אותו הדבר ולכן כדאי להתייחס אליהם בנפרד.

האם היזם חייב להתאים את הדירה לנכה?

התשובה הקצרה היא, כן. חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות מהווה את הבסיס החוקי לנגישות בפרויקטים. החוק מחייב כל פרויקט פינוי בינוי לעמוד בתקני נגישות, מה שצפוי להבטיח שהדירה החדשה תהיה מונגשת יותר מהדירה הישנה.

מעבר לנגישות הבסיסית, שחייבת להיות בכל בניין שנבנה, קיימת חשיבות להתאמות אישיות המתייחסות לצרכים פרטניים, כגון התאמות בחדר אמבטיה או רוחב פתחים. לעיתים קרובות, היזם מציע מפרט סטנדרטי שאינו כולל התייחסות לצרכים אלו. לכן כבר בשלב המשא ומתן  מול היזם, דרשו לכלול בנספח מיוחד להסכם את מפרט ההתאמות הנדרשות עבורכם באופן מפורט שבמקרה ותהיה מחלוקת, יהיה בסיס לדרישת ההתאמה.

ההתאמות – קשורות לנכות המוכרת של בעל הנכס ולא מהוות כלל לכולם. הזכאות ניתנת לרוב רק למי שהתגורר בדירה בזמן החתימה על הסכם פינוי הבינוי או שהצליח להוכיח לקבלן כי הוא מעוניין לעבור לדירה כשהבנייה תסתיים.

זכאות להחזר עלויות ההובלה - עלות הובלה של הדירה הישנה לדירה חלופית, עלות הובלה חזרה, עלות הובלה נוספת אם תהיה כזו, אריזה של כל תכולת הבית.

זכאות להשתתפות בדמי תיווך - לצורך מציאת דירה חלופית וכן בשכר טרחת עו"ד לחוזה שכירות.

חשוב מאוד לוודא שהבקשות האלו יכנסו לחוזה מול היזם, עוד בשלב המשא ומתן וטרם החתימה.

איך דירה יכולה להיות מותאמת באמת?

החוק מחייב כל בניין חדש להיות נגיש, אבל זה לא תמיד מספיק. כשמדובר במישהו עם מוגבלות, צריך הרבה יותר מהבסיס. חשוב לזכור שההתאמות הן אינדיבידואליות ותלויות בצורך של כל אדם, והדוגמאות כאן הן רק חלק מהאפשרויות. הנה כמה פרמטרים שיכולים להיות מותאמים בדירה:

• מסדרונות ודלתות רחבים שמתאימים לכיסא גלגלים
• מטבח בגובה נמוך עם משטח עבודה נגיש
• מקלחת ומרפסת עם ידיות אחיזה ונגישות מלאה
• דלת הזזה בממ"ד או בחדרים צרים
• מעלית רחבה ונגישה
• חניה נגישה קרובה לדירה
• נקודות חשמל ומתגים בגובה מתאים

מה עם מגורים חלופיים בזמן הבנייה?

כמעט תמיד יש תקופה של כמה שנים שבה הדיירים לא גרים בבניין. היזם מחויב לממן לכם שכירות חלופית. אם אתם אנשים עם מוגבלות – חשוב לדעת:

• גם המגורים הזמניים חייבים להיות נגישים
• האחריות על כך היא של היזם, לא עליכם
• היזם מחויב לעזור באריזה ובהובלה (הובלה מהדירה הישנה לדירה חלופית, הובלה חזרה, ואריזה של כל תכולת הבית)
• השתתפות בדמי תיווך ושכר טרחת עורך דין עבור הסכם שכירות, לצורך מציאת דירה חלופית

הטבות במס לנכים בתחום הנדל"ן

אחד החששות המרכזיים בפרויקט פינוי בינוי הוא ההיבט הכלכלי, ובמיוחד נושא המסים. הרבה דיירים דואגים שברגע שהם יקבלו דירה חדשה וגדולה יותר, המדינה תחייב אותם במיסים גבוהים. בואו נעשה סדר בבסיס החשש הזה: מתי משלמים מסים על דירה שעוברת פינוי בינוי ואילו מסים יש לשלם?

האם משלמים מס שבח בפרויקט פינוי בינוי?

בדרך כלל, כשמוכרים דירה משלמים למדינה מס שבח – מס על הרווח שנוצר בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. בפרויקט פינוי בינוי המצב שונה לגמרי: אתם לא באמת “מוכרים” את הדירה, אלא מוסרים אותה ליזם בתמורה לדירה חדשה.

כדי לא להכביד על הדיירים ולעודד פרויקטים כאלה, החוק מעניק פטור מלא ממס שבח (לכולם בלי קשר למוגבלות). המשמעות היא שלא תידרשו לשלם למדינה שום מס שבח על הדירה הישנה – הפטור חל אוטומטית כחלק מההסדר.

שורה תחתונה

לסיכום, התחדשות עירונית יכול להיות הרבה יותר מסתם שדרוג של הדירה – זו הזדמנות אמיתית לשדרג את חיי המשפחה כיום ושל הדורות שיבואו. נכון, זה תהליך מורכב, אבל אם מכירים את הזכויות, אפשר לעבור אותו בצורה נכונה וחכמה. חשוב לזכור, נגישות הדירה החדשה והתאמתה לצרכים ספציפיים הם לא רק המלצה, אלא חובה על היזם, ויש לוודא שהן מפורטות בהסכם.