שאלות ותשובות בנושא משכנתא - חלק ב

מה היא בדיקת כדאיות למיחזור משכנתא?

בדיקת כדאיות למיחזור משכנתא היא בחינה של המשכנתא הקיימת לאור המצב בהווה בשוק המשכנתאות. מטרת הבדיקה היא לבחון האם מיחזור המשכנתא והחלפתה למשכנתא בתנאים טובים יותר תניב חיסכון ואם כן, עד כמה החיסכון יהיה גדול. לעיתים יש לבחון מעבר בין מסלולים והתאמת המשכנתא לפרופיל הפיננסי של הלווה נכון ליום מיחזור המשכנתא. AMG משכנתאות מבצעת את בדיקת הכדאיות ללא עלות או התחייבות מצד הלווה. הבדיקה נערכת ע"י כלכלנים הבקיאים היטב בתחום המשכנתאות ובפני הלווה נפרשות כל האפשריות בעת מיחזור המשכנתא.

מה המקסימום אחוזי מימון שאפשר לקבל על משכנתא ?

בנקים למשכנתאות מאשרים עד 70% מהנקוב בחוזה הרכישה או מהמשמאות, הנמוך מבינהם. כלומר היה והצדדים סיכמו על מחיר מסויים והשמאי קבע שערך הדירה נמוך יותר, אחוזי המימון יגזרו מהשמאות ולא מהמחיר החוזי. במקרים מסויימים מוכנים הבנקים להעלות את אחוזי המימון כאשר הסיכון חל על הבנק בלבד. היה והבנק לא מאשר אחוזי מימון גבוהים מ 70%, יכול הלווה (באישור הבנק) לפנות לחברת הביטוח EMI, חברה המבטחת את הבנק במקרה והלווה לא עומד בתשלומי המשכנתא. באמצעות ביטוח אשראי יכול הלווה להגיע ל 90% מימון. EMI גובה פרמיית ביטוח עבור הגדלת אחוזי המימון. הפרמיה תלויה באחוזי המימון והיא עומדת על כ 3.5% עד 4% מסך ההלוואה

מה זה גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא מתבצעת במצב בו קיימת משכנתא על נכס שנמכר והמוכר מבקש להשאירה כפי שהיא. בעל המשכנתא (המוכר) מעוניין לשמר את התנאים במשכנתא הקיימת ומחליף את השעבוד מהנכס שנמכר לנכס חדש. במצב זה, משאירים את המשכנתא המקורית על כל תנאיה, ז"א, מחליפים את הנכס המשועבד כנגד ההלוואה.כמובן שהגרירה מתבצעת בבנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית ולא ניתן לגרור לבנק אחר.

מה זה מיחזור משכנתא?

בתהליך מיחזור המשכנתא לוקח הלווה הלוואה חדשה באמצעותה הוא מסלק את ההלוואה הישנה. כמובן שההלוואה החדשה הנה בתנאים טובים יותר וכך חוסך הלווה שנים של תשלום גבוה יותר ממה שישלם באמצעות המיחזור. המטרה הנה הוזלת סך עלויות המשכנתא עבור הלווה.

במשכנתאות רבות החיסכון נובע משינוי במסלולי המשכנתא. לדוגמא, לווים רבים נטלו את כל המשכנתא בריבית צמודה למדד ונכון להיום יכולים לנצל את חלון ההזדמנויות שנפתח עם ירידת ריבית הפריים. נדגיש שבכל מסלול משכנתא קיים סיכון שהרי לא ניתן לחזות בוודאות איך יראה שוק המשכנתאות (אשר מושפע מהשוק הפיננסי כולו) לאורך תקופת הלוואה שבמרבית המקרים הנה ארוכה מאד. כל מסלולי המשכנתא מושפעים מנעלמים בשוק הפיננסי (אינפלציה, שינוי ריביות, שער מט"ח וכו'). לווים רבים אינם מבינים את המשמעות רבת המשקל של הפרמטרים אשר משפיעים על ההלוואה. AMG משכנתאות ממליצה לכל לווה לבדוק, במקביל לחיסכון הנובע מהפרשי ריביות, גם את המסלול בו הוא נמצא ולבחון שינוי מסלול בהתאם לפרופיל הפיננסי שלו. בכדי לבצע את השינוי, על הלווה להבין את הסיכונים שיש במסלולי ההלוואה שלו ולבחון אותם אל מול הסיכונים במסלולים אחרים. לעיתים חלוקת העוגה בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה בין מספר מסלולים יכולה לגדר את הסיכונים על מנת ששינוים בשוק הפיננסי ישפיעו באופן מינורי יחסית על ההלוואה.

מה זה נסח טאבו?

העתק רישום של נכס מסוים מספרי רישום המקרקעין המהווה מקור לזיהויו. הרישום כולל מספור של גוש וחלקה ולעיתים ל תת- חלקה של הנכס. כמו כן כולל את פירוט הזכויות בנכס, הערות אזהרה, שעבודים, ירושות ורישומים נוספים שנרשמו על הנכס.

מה זו משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא הלוואה שמקבל הלווה ללא צורך בתשלום חודשי. ההלואה נועדה לקשישים אשר מבקשים לקבל כספים על חשבון הנכס שבבעלותם ללא יכולת לשלם החזר חודשי. כמובן שקרן ההלואה נושאת ריבית והצמדה אשר הלווה או יורשיו יצטרכו לשלם בתשלום אחד במועד פירעון ההלוואה.

מהו תמהיל הלוואה אופטימאלי?

בכדי לקבוע מהו התמהיל הנכון ביותר לכל לווה, עלינו לבחון מספר פרמטרים, בין היתר, הכנסותיו, עתידו הכלכלי והאישי הצפוי, רצונותיו, רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת בהלוואה (כל הלוואה הנה בעלת סיכון מסוים) וכו'. על כל אדם לבנות את התמהיל הנכון ביותרמבחינתו. כמו כן, עלינו להתייחס למצב השוק נכון ליום לקיחת ההלוואה. לנתון זה ישנה השפעה חשובה על ההחלטה בדבר התמהיל שכן לעיתים נכון "לנצל" ריביות נמוכות בתמהיל מסוים בידיעה שבעתיד נבחן כדאיות למיחזור המשכנתא.

מי הגופים שנותנים משכנתא לצורך דיור?

הבנקים למשכנתאות הם הגופים המובילים בתחום הלוואות לדיור. בנוסף לבנקים למשכנתאות, בחברות הביטוח מנורה וכלל יש מחלקת משכנתאות. בשונה מהבנקים המסחריים (פועלים, לאומי וכו') הבנקים למשכנתאות (משכן, בנק לאומי למשכנתאות וכו') לא מנהלים חשבונות עו"ש ושירותים בנקאים נוספים למעט מתן הלוואות משכנתא. יצויין כי לאחר לקיחת הלוואת המשכנתא, מרבית ההתנהלות היא מול מוקד הבנק למשכנתאות והסניף כמעט ולא מעורב בהתנהלות המשכנתא לאורך השנים.

רכשתי דירה כאשר תאריך הכניסה הוא בעוד שנה. מתי כדאי לקחת את הלוואת המשכנתא ?

תשלום עבור הדירה חוסך מהרוכש את ההצמדות השונות עד להעברת התשלום כולו (הצמדות למדד תשומות הבניה, מדד המחירים לצרכן או הצמדה למט"ח). מאידך על הלווה לבחון מהו התשלום החודשי שניתן לעמוד עד לקבלת הדירה. חשוב לזכור כי מהרגע שהמשכנתא נלקחת, מתחיל הלווה לשם תשלום חודשי. ניתן להקטין את התשלום החודשי לתקופה קצובה עד שהנכס יהיה ברשותנו באמצעות בקשה לדחיית תשלומים (גרייס) אולם יש לכך משמעות כלכלית שחשוב לבחון אותה. כלומר, על הלווה לבחון את כושר ההחזר שלו עד שיקבל את הדירה ולהימנע מהכבדה על המשפחה בשל תשלום שכר דירה ומשכנתא במקביל.